Юридические аспекты покупки недвижимости на Бали


На Бали созданы все условия для инвестирования. Вкладывать в недвижимость острова безопасно и надежно. При этом на Бали имеется несколько вариантов приобретения недвижимости.

Только граждане Индонезии могут обладать недвижимостью на правах собственности, однако, есть несколько способов узаконить свои отношения с балийской недвижимостью. К этим способам относятся:

- Hak Milik – владение на правах полной собственности номинанта или FREEHOLD (фрихольда). При такой форме владения покупатель получает виллу по рыночной стоимости, он может распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, завещать, сдавать в аренду и пр.);

- Hak Sewa – владение на правах LEASEHOLD (лизхольда). При такой форме владения арендатор получает виллу со значительной скидкой, однако, по истечению срока, указанного в договоре, он возвращает ее прежнему владельцу;

- HGB - владение через компанию;

- Hak Pakai - «право пользования». Договор, ограничивающий право полного владения 25-ю годами (его можно продлить еще трижды на 25 лет). Владелец может перепродать, подарить или завещать свое право.

Предпочтительная форма владения зависит от мотивов приобретения недвижимости.

Основные этапы приобретения недвижимости на Бали на основании прав полной собственности (FREEHOLD) с правом пользования (Hak Pakai).

1. Комплексная проверка. Нотариус проверяет недвижимость на возможные препятствия к ее приобретению. Сюда входит целый перечень аспектов, включая проверку сертификатов, удостоверений, лицензий, надлежащих к уплате налогов и обременений.

2. Передача права. Если первый этап пройден успешно, то индонезийский владелец заключает один из документов:
- Договор купли/ продажи (AJB). В этом случае оплачивается 100%  стоимости;
- Соглашение, которое обязывает к покупке (PPJB). В этом случае сначала выплачивается депозит.

После исполнения одного из договоров происходит передача прав. Отметим, что нотариус обязан проследить за чистотой сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Оригинал сертификата остается у нотариуса, в целях обеспечения соблюдения прав сторон. По договору AJB новый владелец не может вступить в свои права до выплаты 100% стоимости недвижимости, по договору PPJB – это вступление в права происходит по соглашению сторон, до полной оплаты. При регистрации право собственности оформляется на имя индонезийского представителя.

3. Право пользования (Hak Pakai). Такое право может получить иностранный гражданин, который находится на территории страны и может предъявить нотариусу паспорт с действующей визой. Нотариус выдает документ, заверенный печатью. В соответствии с последним владелец права собственности (Hak Milik) передает титульные права (Hak Pakai) иностранному гражданину.
Дополнительная документация по сделке включает Доверенность для владельца Права пользования представлять владельца Права собственности и Письмо-извещение о соблюдении указаний владельца Hak Pakai от владельца Hak Milik.
Право пользования через право собственности может быть предоставлено владельцем Hak Milik иностранному гражданину на первые 25 лет. Еще один отдельный документ – предоплата на продление Права пользования (в сумме на сто лет).
Владелец права собственности получает сертификат, который и удостоверяет право собственности на свое имя. Оригинал хранится у владельца Hak Pakai.